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房地產(chǎn)行業(yè)是鋼鐵行業(yè)的晴雨表，研究鋼鐵行業(yè)離不開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的把握，缺不了對(duì)房地產(chǎn)周期的定位，少不了對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)的理解。2019年7月30日，中央政治局會(huì)議延續(xù)“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，并且更進(jìn)一步提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。房地產(chǎn)基調(diào)已定，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)鋼材的需求進(jìn)入下行通道。

分析框架：房地產(chǎn)建設(shè)周期對(duì)鋼材需求的影響

鋼材需求處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前周期，短期內(nèi)受到新開(kāi)工面積的直接影響，銷售回款情況進(jìn)一步在中期影響新開(kāi)工的持續(xù)性，長(zhǎng)期來(lái)看，國(guó)家政策和資金意愿影響房屋銷售和新開(kāi)工，最終影響鋼材需求，形成鋼鐵行業(yè)的房地產(chǎn)分析框架。

（1）新開(kāi)工決定房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)鋼材需求的短期節(jié)奏。鋼鐵消耗主要位于房地產(chǎn)建設(shè)周期前端，因此需要重點(diǎn)關(guān)注拿地、開(kāi)工這兩個(gè)前周期指標(biāo)，通常開(kāi)發(fā)商會(huì)在獲得土地使用權(quán)后1—6個(gè)月開(kāi)始進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)施工。

（2）資金回款決定房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)鋼材需求的中期節(jié)奏。由于房屋銷售情況決定了開(kāi)發(fā)商資金回籠和再投資的節(jié)奏，通常從開(kāi)工到期房預(yù)售需要6—9個(gè)月，從開(kāi)工到現(xiàn)房銷售需要2—4年的時(shí)間。從資金占用角度出發(fā)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)縮短開(kāi)工至預(yù)售的時(shí)間，拉長(zhǎng)預(yù)售至竣工交付的時(shí)間，可以最大程度的減少資金占用，回籠現(xiàn)金流。新開(kāi)工周期縮短，有利于鋼鐵需求。

（3）國(guó)家政策和資金意愿決定房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)鋼材需求的長(zhǎng)期方向。國(guó)家政策可以劃分為貨幣政策和行業(yè)政策，貨幣政策主要是提高或下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率；行業(yè)政策手段更為豐富，包括限售、限價(jià)、限購(gòu)、限貸等。資金意愿可以通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)表征。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金主要有四個(gè)來(lái)源：國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、利用外資和其他資金。其中，其他資金（個(gè)人按揭貸款和定金及預(yù)收款）占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的比重與日俱增，為50%以上，重要性不斷提升。

實(shí)證模型：鋼材銷售量與房地產(chǎn)行業(yè)的聯(lián)動(dòng)

通過(guò)2006年2月至2019年6月數(shù)據(jù)，以重點(diǎn)企業(yè)鋼材銷售量為因變量，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)指標(biāo)為自變量，構(gòu)建回歸模型確立房地產(chǎn)行業(yè)與鋼材需求的相互關(guān)系。

回歸模型結(jié)果表明，新開(kāi)工面積、施工面積、現(xiàn)房銷售面積、期房銷售面積4項(xiàng)指標(biāo)與鋼材銷售量呈現(xiàn)顯著正相關(guān)關(guān)系，商品房待售面積與鋼材銷售量為顯著反向關(guān)系，符合經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)。

（1）房地產(chǎn)建設(shè)前周期中消耗大量鋼材，新開(kāi)工面積與鋼材銷售量顯著相關(guān)。新開(kāi)工面積屬于前周期指標(biāo)，與鋼材消耗形成顯著相關(guān)，新開(kāi)工面積每增加1萬(wàn)平方米，鋼材銷量增加230噸。施工面積中涵蓋房地產(chǎn)建設(shè)前周期，因此也與鋼材銷量顯著正相關(guān)，施工面積每增加1萬(wàn)平方米，鋼材銷售量增加19噸。竣工面積屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后周期階段，回歸模型顯示與鋼材銷售量無(wú)顯著關(guān)聯(lián)。

（2）商品房銷售為開(kāi)發(fā)商提供現(xiàn)金流，刺激再次新開(kāi)工，商品房銷售與鋼材銷售量顯著正相關(guān)。期房銷售面積每增加1萬(wàn)平方米，鋼材銷售量增加12035噸；現(xiàn)房銷售面積每增加1萬(wàn)平方米，鋼材銷售量增加9108噸。

（3）商品房待售面積指商品房現(xiàn)房庫(kù)存，是狹義的商品房庫(kù)存，當(dāng)庫(kù)存增加時(shí)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)工積極性回落，利空鋼材銷售量。回歸模型同樣反映了商品房庫(kù)存與鋼材銷售量的反向關(guān)系，商品房待售面積每增加1萬(wàn)平方米，鋼材銷售量減少197噸。

感知未來(lái)：房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)鋼材需求進(jìn)入下行通道

2019年1—6月，房屋新開(kāi)工的韌性為鋼材需求提供保障。2019年3月重點(diǎn)企業(yè)鋼材成交量創(chuàng)出近3年新高，達(dá)到5544.74萬(wàn)噸。根據(jù)中鋼協(xié)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，6月重點(diǎn)企業(yè)鋼材成交量繼續(xù)攀升至5694.22萬(wàn)噸。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于“前高后低”狀態(tài)，開(kāi)工較高，銷售走弱。

前周期指標(biāo)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速維持在較高水平，2019年6月累計(jì)同比增速達(dá)10.90%；房屋新開(kāi)工面積累計(jì)同比增速雖然依然維持在10.10%的水平，但低于2016—2018年同期水平，并出現(xiàn)了拐頭向下的趨勢(shì)。房屋施工面積累計(jì)同比增幅達(dá)8.8%，不斷超越市場(chǎng)預(yù)期。

后周期指標(biāo)中，房屋竣工面積和商品房銷售面積處于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，累計(jì)同比增速分別為-12.70%和-1.8%。現(xiàn)房庫(kù)存依然維持去化狀態(tài)，2019年6月待售商品房面積累計(jì)同比減少8.9%。

短期來(lái)看，當(dāng)前房屋新開(kāi)工處于消磨韌性、抵抗回落的狀態(tài)。2019年，房屋新開(kāi)工面積從4月的峰值回落，6月，房屋新開(kāi)工面積累計(jì)同比增速為10.1%，低于2016—2018年水平。

中期來(lái)看，資金回款走差對(duì)新開(kāi)工的助力減弱。2010年至今，期房與現(xiàn)房銷售面積領(lǐng)先于新開(kāi)工面積6個(gè)月。當(dāng)前房屋新開(kāi)工的韌性便來(lái)自于6個(gè)月前商品房銷售帶來(lái)的現(xiàn)金流。2018年信貸緊張，開(kāi)發(fā)商采取高周轉(zhuǎn)模式，加快開(kāi)工后預(yù)售、拿地、再開(kāi)工的節(jié)奏。2018年下半年，商品房銷售面積維持在同比增長(zhǎng)1.4%—4.2%的水平，給予開(kāi)發(fā)商足夠的現(xiàn)金流，從而再投資帶動(dòng)新開(kāi)工走強(qiáng)。目前，商品房銷售面積（含期房和現(xiàn)房）進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，2019年1—6月依次為-3.6%、-0.9%、-0.3%、-1.6%和-1.8%。此外，從購(gòu)置面積同樣可以看出端倪，2019年1—6月，本年購(gòu)置土地面積增速維持在-28%至-34%的負(fù)區(qū)間。過(guò)去支撐新開(kāi)工韌性的資金流失，土地儲(chǔ)備回落，新開(kāi)工開(kāi)始承壓。

長(zhǎng)期來(lái)看，國(guó)家政策和資金意愿決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期方向。目前，行業(yè)政策立意于長(zhǎng)效機(jī)制，不改收緊狀態(tài)。2019年7月30日，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，更進(jìn)一步提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。同時(shí)，監(jiān)管持續(xù)施壓，抑制資金流向房地產(chǎn)。例如，銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的放款加強(qiáng)監(jiān)管工作，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)等。

總之，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)鋼材的需求進(jìn)入下行通道。（作者單位：國(guó)泰君安期貨）